전세사기 예방 체크리스트: 계약 전·당일·잔금일 확인 순서

기준일: 2026-08-23 · 이 체크리스트를 통과해도 계약 안전이 보장되는 것은 아닙니다.

전세계약의 위험은 계약서 한 장으로 확인되지 않습니다. 주택의 시세와 권리관계, 임대인 정보, 보증 가입 가능성은 서로 다른 자료에서 확인해야 하고, 계약 뒤에도 권리변동을 다시 봐야 합니다. 아래 순서는 확인 시점을 놓치지 않기 위한 작업표입니다.

한 번의 등기 확인으로 끝내면 안 되는 사례

가상의 사례로 보증금 2억 원인 주택을 계약한다고 하겠습니다. 계약 전 등기에서 근저당이 없었다고 해도, 그 화면만 저장하고 잔금일까지 다시 보지 않으면 중간에 새 권리가 설정되는 변화를 놓칠 수 있습니다. 계약 전에는 소유자와 계약 상대방, 선순위 권리, 보증 가입 가능 여부를 확인하고 확인 시각을 기록합니다. 계약 당일에는 서명 직전 등기를 다시 열고, 잔금일에는 송금 전에 현재 상태를 한 번 더 대조합니다.

시세도 한 숫자로 확정하지 않습니다. 같은 단지의 최근 거래, 공시 자료, 보증기관이 인정하는 가격 기준이 서로 다를 수 있기 때문입니다. 각 자료의 주택가격에서 선순위 채권과 내 보증금을 뺀 차액을 각각 기록합니다. 가격 기준과 권리관계에 따라 달라지는 참고값이며, 차액이 양수라고 보증금 회수나 계약 안전이 보장되지는 않습니다. 보증기관에서 가입이 어렵다고 안내한다면 ‘특약을 넣으면 괜찮다’고 추정하지 말고 불가 사유 자체를 계약 중단 신호로 다룹니다.

잔금일 기록 예시

• 오전 9시: 등기사항증명서 열람 자료와 열람 시각 저장
• 송금 전: 임대인 명의 계좌와 계약 상대방 재확인
• 입주 직후: 전입신고·확정일자 처리 결과 보관
• 당일 다시 등기를 열어 새 권리변동 여부 확인

1. 계약 전: 집과 임대인을 따로 확인합니다

• 주소·동·호수가 현장과 건축물대장, 등기사항증명서에서 일치하는지 확인합니다.
• 등기상 소유자와 계약 상대방이 같은지, 대리계약이면 위임 범위를 확인합니다.
• 근저당권·압류·가압류·신탁등기 등 선순위 권리를 읽고 금액을 기록합니다.
• 주변 매매사례 하나가 아니라 여러 자료로 매매가와 전세가를 비교합니다.
• HUG 안심전세 앱에서 제공하는 시세·전세가율·임대인 관련 조회 항목을 확인합니다.
• 계약하려는 보증금과 주택 유형이 전세보증 가입 심사 대상이 될 수 있는지 보증기관에 사전 확인합니다.

2. 계약 당일: 특약보다 현재 권리 상태를 먼저 확인합니다

1. 계약 직전에 등기사항증명서를 다시 열람해 권리 상태와 열람 시각을 기록합니다.
2. 소유자 신분과 계좌 명의를 대조하고, 보증금 지급 기록을 남깁니다.
3. 중개대상물 확인·설명서의 권리관계와 실제 등기를 대조합니다.
4. 잔금 전까지 새로운 담보권·처분제한이 생기면 계약을 해제하거나 조치할 조건을 구체적으로 협의합니다.
5. 보증 가입을 전제로 계약한다면 가입 불가 시 처리 방법과 협조 의무를 문구로 남깁니다.

특약은 분쟁 때 근거가 될 수 있지만 이미 존재하는 선순위 권리를 없애지 않습니다. “문제없다”는 말보다 등기와 보증기관의 심사 결과를 우선합니다.

3. 잔금일과 입주 직후: 시간 순서를 관리합니다

• 잔금을 보내기 직전에 등기를 다시 확인합니다.
• 주택 인도와 주민등록 전입신고, 확정일자 등 필요한 절차를 지체하지 않습니다.
• 계약서·이체확인증·중개대상물 확인설명서·등기 확인자료를 한 묶음으로 보관합니다.
• 보증 가입을 계획했다면 기관이 요구하는 기한과 서류를 확인해 신청합니다.

다음 상황은 혼자 결론 내리지 않습니다

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법률적 해석이 필요한 경우

특약 문구·대리계약·법인 임대인·경매 또는 압류 이력·보증 불가 사유처럼 법률적 해석이 필요한 상황은 체크리스트만으로 결론 내리면 안 됩니다. 의심되는 부분은 계약금을 보내기 전에 공인중개사 설명과 보증기관, 필요하면 법률상담을 통해 확인해야 합니다. 이 글은 확인 순서를 정리한 안내이며 안전한 계약을 보증하지 않습니다.

계약 단계별 확인 기록

확인했다는 기억 대신 문서명과 확인 시각을 남깁니다. 아래는 빈 기록표이며 실제 권리관계 검토나 보증기관 심사를 대신하지 않습니다.

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시점	확인 문서·경로	기록할 내용	진행을 보류할 신호
계약 전	등기사항증명서·시세 근거·보증기관 안내	소유자/선순위 권리/확인 시각/보증 확인 답변	소유자 불일치·권리 해석 불가·보증 조건 미확인
계약 당일	최신 등기·계약서·대리권 증빙	직전 기록 대비 변경과 특약/확인한 담당자	새 권리 설정·설명되지 않는 대리계약
잔금일	최신 등기·입주/신고 절차 안내	잔금 전 재확인 시각/변경 내용/후속 처리 일정	압류 등 권리변동·합의한 조건 미이행

2026년 9월 8일 관련 계산기 연결을 정리했습니다. DSR은 상환 부담의 지표이지 전세사기 위험이나 보증금 회수 가능성을 판정하는 수단이 아니므로 이 기록표와 혼용하지 않습니다.